В Новосибирске начали продавать новостройки без предоплаты. Как это работает и в чём подвох

Принуждение застройщиков к прозрачной продаже жилья через счета эскроу сильно ограничило их возможности: с покупателем больше не поиграешь, и число различных акций и маркетинговых уловок сократилось. Зато у банков возможности стали почти безграничными в рамках дозволенного ЦБ РФ. Новосибирский застройщик, заручившись поддержкой «Банка ДОМ.РФ», предложил покупать квартиры в своём проекте по принципу «бери сейчас — плати потом» с отложенным до завершения строительства платежом. Как это работает, в чём подвох и из каких маркетинговых ходов вырастают новые предложения, выяснила журналист НГС.

Утром стулья, вечером деньги

ГК «ЁЛКА девелопмент» открыла продажи в проекте «Новые Снегири» необычным предложением: застройщик запустил программу «ПостПлатёж». Название, уверяет руководство компании, стоит понимать буквально.

— Смысл заключается в следующем: вы заключаете ДДУ (договор долевого участия. — Прим. ред.), он принимается банком как обычный ДДУ, по которому производится оплата. Вы забронировали за собой квартиру, но не взяли ипотечный кредит и не платите по этому ипотечному кредиту. Вы должны будете внести деньги за эту квартиру только перед вводом дома в эксплуатацию, а весь этот период спокойно жить в своей квартире, — пояснил директор проектор «ЁЛКА девеломпент» Максим Марков.

— Это сделано, чтобы снять все страхи, которые накопились у участников строительства. Факторов много: человек, может, продал своё единственное жильё, вложил деньги в строящееся и не получил его в результате. Либо продал, снял квартиру и ещё платит ипотеку, — добавляет гендиректор компании-застройщика Кирилл Ивантеев. — Мы же за счёт этой программы снижаем все риски.

По идее застройщика, программа поможет сэкономить на аренде временного жилья около 300 тысяч рублей, а на процентах по ипотеке, которую в таких случаях обычно оформляют покупатели новостроек, — примерно полмиллиона.

Но воспользоваться программой смогут не все: она рассчитана в основном на большие семьи, а участвуют в ней только трёхкомнатные квартиры. По словам Максима Маркова, именно такие семьи чаще всего не могут переехать в новое жильё — просто не могут найти деньги на первоначальный взнос и затем выплачивать ипотеку и часто аренду за квартиру, в которой живут до переезда в новую.

Совсем без денег, правда, забронировать квартиру не получится. При подписании договора нужно будет внести от 50 тысяч рублей. Примерно за полтора года до конца строительства придётся накопить на счёте эскроу не меньше 15% от стоимости квартиры равными платежами. Затем эту сумму нужно дополнить либо ипотекой — в этом случае накопление выступит первоначальным взносом, либо собственными средствами — например, с продажи предыдущей квартиры.

Зачем такие сложности

Руководитель Центра ипотечного кредитования «Банка ДОМ.РФ» в Новосибирске Александр Лотобаев признает, что положительного решения по ипотеке накопленный на счёте эскроу платёж не гарантирует — в этом случае покупатель может обратиться в любой другой банк. Но саму программу охарактеризовал почти как революционную.

— Это ноу-хау воодушевило наш головной офис, за проектом сейчас пристально следят. В дальнейшем эта практика будет транслирована на всю Россию, — отметил представитель банка.

В компании-застройщике говорят, что ничего принципиально нового не придумали: просто собрали немногие существующие инструменты на рынке в логичный продукт и спросили у банка-партнёра, можно ли так работать в рамках его регламентов. Оказалось, что можно.

— В старом 214-ФЗ (закон «Об участии в долевом строительстве». — Прим. ред.) программа не имела никакого смысла: деньги нужны были застройщику на стройплощадке и только через ДДУ он мог их получить, — поясняет Максим Марков. — Мы придумали схему, в которой существующая квартира включается в квартирную карьеру, но не нужно за ипотеку платить, а новую квартиру забронировать можно. Люди всё время мечутся в противоречии: можно сейчас в ипотеку взять квартиру, которая понравилась, но я буду вынужден ждать полтора года и платить банку, а если я так не хочу, квартира точно продастся, и я на финальной стадии буду вынужден выбирать из того, что есть.

Плохо забытое старое

Управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон отмечает, что предложение на самом деле не революционное. Фактически это долгосрочное бронирование, и действует оно у многих крупных застройщиков в Новосибирске: в частности, например, в проекте «Ясный берег». Но у него есть и свои недостатки.

— Нет ограничений по передаче объекта, потребовать у застройщика проценты за перенос срока ввода не вариант. Он же фактически не оплатил квартиру. В случае нарушения условий предварительного бронирования покупатель сможет компенсировать только свои 50–100 тысяч рублей, — говорит эксперт.

Как долго и насколько эффективно такое предложение будет работать, Якобсон предположить затруднился: сегодня сложно прогнозировать, каким будет рынок в следующем году. Поэтому пока воспринимать программу «ЁЛКИ девелопмент» и «Банка ДОМ.РФ», по его мнению, можно только как маркетинговый ход.

Давайте меняться

В Москве, указывает Максим Марков, примерно на тех же условиях сегодня можно оформить трейд-ин, отдав застройщику в реализацию свою старую квартиру, но у нас это так не работает: люди не готовы терять по 15–20% от суммы, которую могли бы получить, занимаясь продажей старой квартиры самостоятельно.

По словам Григория Якобсона, такая схема покупки жилья, как трейд-ин, лучше всего работала в компаниях «Стрижи» и «Брусника. Сибакадемстрой». В последней развивают программу с 2013 года в пяти городах: помимо Новосибирска, она работает в Екатеринбурге, Тюмени, Сургуте и Видном. Доля таких сделок доходит до четверти, заметили в «Бруснике. Сибакдемстрой», а всего за срок действия программы обмена через застройщика прошло порядка двух тысяч квартир.

Гендиректор компании «Стрижи» Игорь Белокобыльский рассказал, что трейд-ин как способ обменять старое на новое в компании работает так же, как на автомобильном рынке, откуда и пришёл: покупатель нового жилья, как правило, понимает, что старое будет продаваться с дисконтом, но готов на это пойти, чтобы переложить ответственность на застройщика. Таких людей на рынке мало, не больше 5%.

Хотя обмен квартир в «Стрижах» ещё действует, но на три четверти застройщик уже перешёл на проектное финансирование со счетами эскроу, «а эта форма предполагает исключительно товарно-денежные отношения, и все эти креативы не приветствуются банками и вредны для экономики», подчеркнул Игорь Белокобыльский.

— В своё время мы достаточно много креативили, делали всякие предложения, — вспоминает он. — К сожалению, у всех этих форм перспектив в будущем нет — это формы переходного или допереходного периода. Можно участникам рынка сейчас поизголяться и попридумывать, но в момент, когда в стране тотально наступит эра счетов эскроу, все эти креативы умрут.