«Скупали всё, что к полу не приколочено»

2018 год, несмотря на пессимистичные прогнозы, оказался более чем успешным как для продавцов, которым высокий спрос позволил поднять цены, так и для покупателей — ипотека, а значит, и новые квартиры, в этом году стали доступнее. Статистика фиксирует рекордное количество новых договоров долевого участия. Но эти «всплески радости» могут оказаться последними, предупреждают эксперты. Как изменились цены на самые популярные у новосибирцев квартиры, как меняются предпочтения горожан и почему волнений на рынке больше не будет, выяснила корреспондент НГС.

Самый доступный для новосибирцев тип квартир — новые «однёшки» — оказался и самым подорожавшим за год, выяснили аналитики N1.RU. В среднем стоимость квадрата однокомнатной квартиры за год поднялась на 11% и в декабре 2018 года составила 58,2 тысячи рублей.

При этом, по подсчётам специалистов N1.RU, сильнее всего подскочила цена «однёшек» в новостройках Ленинского района — сразу на 25%, до среднерыночной стоимости. Здесь сегодня строится сразу несколько крупных жилых комплексов, среди которых есть и проекты совсем не экономкласса вроде «Ясного берега».

Впрочем, рост цен на квадрат в «однёшках» справедлив для всего города, за исключением разве что новостроек Кировского района — там они, наоборот, подешевели на 2,3%. Квартиры в Железнодорожном районе в цене практически не изменились; относительно немного — всего на 1,9% — подорожали квартиры в Октябрьском районе. А сильно прибавили в стоимости кроме новостроек Ленинского района ещё и квартиры в домах Заельцовского — сразу на 17,3%.

Средняя цена «однёшки» к декабрю 2018 года составила 2,2 млн рублей — это на 18,7% больше, чем год назад. При этом лидер цен по районам сохраняется: однокомнатные в Ленинском, например, стали дороже сразу на 41%. На втором месте по цене оказались квартиры в Дзержинском районе, которые подорожали на 37%.

Аналитик Сергей Николаев усомнился в этих данных:

ничего такого, что могло бы объяснить подобный рост цен, не произошло — чтобы его получить, придётся ударными темпами построить метро, не меньше,

говорит он. Хотя с общей тенденцией к подорожанию квартир эксперт согласился.

В N1.RU одной из причин повышения стоимости считают площади квартир.

— Практически во всех районах города снизились площади у двухкомнатных и трёхкомнатных квартир. Средние площади «однёшек», напротив, почти везде выросли, — заметила руководитель пресс-службы портала Анастасия Гринёва. — Это частично объясняет максимальный рост цен именно на этот тип квартир, которые традиционно занимают наибольшую долю на рынке.

Впрочем, эти наблюдения подтвердили не все эксперты рынка. По информации директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, за год площади квартир в новостройках если и изменились, то весьма незначительно, а рост стоимости «двушек» даже обогнал «однёшки»: они подорожали на 12%, тогда как студии — на 9,8%, а «однёшки» и того меньше — на 8,6%.

Тем не менее рост цен очевиден. Сергей Николаев назвал для этого сразу несколько оснований. Во-первых, говорит он, в Новосибирске в принципе уменьшилось число новых 1-комнатных квартир, хотя спрос на них сохраняется: горожане с большей готовностью покупают «однёшки», если их в проекте мало.

Во-вторых, география строек немного изменилась: новые проекты появляются как можно ближе к центру, где продать жильё можно подороже.

В-третьих, существенно изменилась структура нового жилья по классу комфорта, а чем выше комфортность — тем выше цена.

— Если мы возьмём 2015 год, когда было введено 30 тысяч квартир, там 60,6% квартир составляли квартиры класса эконом и эконом-минус, соответственно 39,4% — это комфорт и выше. Сейчас в проектах, которые будут в продаже в 2019 году, там эконом и эконом-минус составляет 42,1%, а комфорт и выше — 57,9%, — поделился данными эксперт.

Справедливости ради, есть места, где цены не выросли, а, наоборот, упали. Сильнее всего новые «однёшки» подешевели в традиционно самом дорогом районе для покупки жилья — в Железнодорожном: они потеряли в цене сразу 7,8% за год, и теперь она составляет в среднем 3,33 млн рублей за квартиру. «Уронили» средние показатели, вероятнее всего, предложения комплекса «Джет», предполагает Николаев: во-первых, здесь продают апартаменты, которые изначально дешевле обычных квартир, во-вторых, они чаще всего небольшой площади, а значит, и цены. Впрочем, это всё ещё самые высокие цены в Новосибирске.

Несмотря на дорожающее новое жильё, число желающих вложиться в стройку в течение года стабильно растёт. По данным Управления Росреестра, за 11 месяцев 2018 года в Новосибирской области было зарегистрировано на 15% больше договоров долевого участия, чем за тот же период прошлого года.

— В последние месяцы у нас всё продавалось рекордными темпами — с 2016 года такого количества сделок мы не видели, — подтвердил директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. — А ввод у нас был довольно низкий. Так что из рынка изымалось всё, что к полу не приколочено, скупали всё что возможно.

По наблюдениям эксперта, в отдельных жилых комплексах рост цен за год составил от 10 до 20%. Это, конечно, не могло не привлечь инвесторов, которые впервые за последние 3 или даже 4 года вернулись на рынок. По словам Маркова,

в этом году было сразу несколько пакетных сделок — предприниматели закупали сразу по 20–40 квартир в одном проекте.

Впрочем, тут же добавляет он, эти рекорды на рынке новостроек, вероятнее всего, последние — Новосибирску просто не нужно по 2 миллиона кв. м нового жилья в год. Так что со следующего года объёмы строительства будут сокращаться, а качество — расти. В результате проекты дешёвого массового жилья скоро можно будет пересчитать по пальцам.

Объёмы строительства в регионе уже упали почти на треть: построено новых квартир в этом году было почти в два раза меньше, чем куплено, подчёркивает Сергей Николаев. Но большая часть этих покупок — ипотечные. Зарабатывать больше жители Новосибирской области не стали, а вот на привлекательные сниженные ставки по ипотеке «клюнули»: если сравнить ситуацию этого года и, например, 2015-го, то ежемесячный платёж за это время снизился примерно на четверть — для большинства семей это очень значительная сумма.

Вторичный рынок — собственно, будущее для всех этих дорожающих квартир — за год тоже подрос, констатирует Елена Ермолаева. Если в прошлом году 1 кв. м не нового жилья стоил в среднем 58,5 тысячи рублей, то сейчас обойдётся уже в 63,1 тысячи рублей.

— Цены устойчиво растут с прошлого года, — говорит Ермолаева. — В этом году не было ни одного месяца, когда бы цена снижалась, а рост в месяц был от 1,2% до 1,4% — а это уже серьёзная цифра. Но если мы вычтем инфляцию, прирост цен всего 4% будет за год.

Но вот однокомнатные квартиры и студии здесь большим спросом уже не пользуются: «однёшки» в росте цены уступили «двушкам» и «трёшкам», а студии и вовсе оказались единственным подешевевшим типом квартир — на 0,7% за год. Новосибирцам всё-таки надоело ютиться в тесном жилье.

Читайте также:

Стены дрогнули

Ключевая сфера экономики упала на треть: строители поднимают цены, а покупатели кинулись за ипотекой.