Вуз построил вместо общаги дом с дешевыми квартирами — его жильцы остались без парковок и детской площадки

Дом на улице Добролюбова, 162/1 — типичная многоэтажка середины «десятых» недалеко от метро: много маленьких квартир, мало парковок, распроданные цоколи и первые этажи, в которых теснятся офисы и магазинчики формата «у дома». Но история у дома куда более длинная и запутанная. Его заказчиком по документам с конца нулевых выступал и до сих пор выступает Новосибирский государственный аграрный университет, а вопрос с землей под давно заселенными квартирами не решается уже несколько лет. С чем столкнулись жители университетского долгостроя и как общежитие превратилось в жилой дом, узнала Лиза Пичугина.

— Проезд, где поворот, — это территория НГАУ. Если они захотят что-то сделать, у нас проезда не будет. Часть парковки — на территории НГАУ, машины стоят фактически задом на территории НГАУ. Детская площадка на территории НГАУ, — показывает с балкона незадымляемой лестницы дома на улице Добролюбова, 162/1 председатель правления ТСН «Добролюб» Алексей Тарасов.

На чьей территории находится сам дом — непонятно. Из-за неопределенного статуса земли жители трех построенных подъездов многоэтажки не могут, например, установить шлагбаум, который закроет въезд на и без того тесную парковку арендаторам и клиентам многочисленных магазинов и офисов, которые занимают нижние этажи дома и пристройку.

В выписке из ЕГРН, полученной журналистом НГС, раздела о собственниках и правообладателях земли не оказалось. В публичной кадастровой карте указано, что на участке расположен жилой дом, но использовать его всё еще разрешено в первую очередь для зданий и комплексов зданий профессионального, среднего профессионального и высшего профессионального образования.

Жилые дома в длинном перечне тоже есть, но только если они предназначены для студентов и работников учреждений образования. Они, впрочем, здесь тоже живут, говорит Алексей Тарасов: преподавательскому составу предлагали скидки на квартиры, а студенты снимают квартиры наравне с остальными арендаторами.

При этом изначально, в 2007 году, НГАУ получал разрешение именно на общежитие квартирного типа, которое строилось на земле, принадлежащей вузу. В архиве муниципального портала эта информация не сохранилась, но есть в решениях по делам дольщиков, которые через суд оформляли свои права на недостроенные квартиры и взыскивали неустойки. Затем в распоряжение мэрии Новосибирска внесли изменения и общежитие квартирного типа превратилось в многоэтажный жилой дом на три подъезда, 538 квартир и 33 коммерческих помещения. По крайней мере, подтверждает Алексей Тарасов, когда он в 2008 году покупал свою квартиру, проект был именно таким.

Первоначально, рассказал мужчина, договор он заключал именно на квартиру в общежитии. На вопрос, не смутило ли его это, отвечает, что в 2008 году самым важным была низкая стоимость квартиры — именно по этому принципу, считает Тарасов, дом выбрали многие его соседи. То, что вместо договора долевого участия он заключил предварительный договор, тоже вопросов не вызвало: о том, что такой договор не является основанием для оплаты, он узнал только потом.

Дом строили долго и сдавали по подъезду, последний достроили только в 2015 году. И тут же начали пристраивать еще один.

— Когда всё это построили, территория для дома была отмежевана, но ее не отдали, хотя по законодательству должны были отдать в общедомовую собственность. Они поняли, что участок отмежеван достаточно приличный, и можно еще одну секцию туда воткнуть. При этом без спроса собственников, не было никаких собраний и протоколов, — говорит председатель правления «Добролюба». — На этот небольшой кусочек земли, которая должна была идти под парковки для дома, воткнули дополнительную секцию, и нормы по парковкам нарушены в несколько раз.

Руководитель компании «Гарантия успеха» Наталья Васильева, которая уже много лет сопровождает дольщиков дома в судах, говорит, что застройщик действовал расчетливо, и пока готовый дом не ввели в эксплуатацию, добавил в проект еще один подъезд, так что согласовывать его не пришлось. Первое разрешение на него, по данным муниципального портала, мэрия выдала в 2014 году, сейчас его действие продлено до 2023-го.

С самого начала заказчиком строительства выступал НГАУ — на вуз выданы все разрешительные документы, как на строительство, так и на ввод. Согласно документам судов и проектной декларации всё еще строящегося подъезда, именно вузу на праве бессрочного пользования принадлежит земля под домом. Причем это общий участок как для уже построенной части, так и для незаконченной. Между тем в ответе на запрос НГС университет от участка фактически отрекся.

— Жилой дом, расположенный по адресу ул. Добролюбова, 162/1, построен на земельном участке, который университету не принадлежит, — говорится в ответе за подписью ректора НГАУ Евгения Рудого. — Территория дома — земельный участок, принадлежащий жильцам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности. Согласно действующему законодательству, земельным участком под многоквартирным домом считается территория, на которой стоит многоквартирный дом, а также ряд дополнительных объектов, требующихся для его полноценной эксплуатации.

Наталья Васильева возражает: хотя дом поставлен на кадастровый учет, участок всё еще числится за вузом как раз из-за недостроенного подъезда — формально дом не достроен. То, что участок находится в оперативном управлении вуза, подтвердили в компании-застройщике. Но это и не самая большая проблема, говорит юрист.

— На строительство трех первых секций договоры заключали ООО «Союз-Н» и ООО «НСК-Недвижимость». У них были огромные долги, потому что дольщики обращались в суд и мало того, что признавали права собственности на квартиры, но еще и взыскивали неустойку. «Союз-Н» признали банкротом, бывшего руководителя, Владимира Ширикалова, привлекли к субсидиарной ответственности, — рассказала Наталья Васильева (информация подтверждается материалами арбитражного суда). — Договоры на строительство четвертой секции заключала компания «НСК-Инвест», которой руководил Сергей Степанов. Он, зная этот опыт, организует ЖСК «НСК-Инвест», рассылает дольщикам письма счастья, мол, нужно перезаключить договоры. А в ЖСК все являются членами кооператива и не могут сами с себя взыскивать неустойку — они же должны сообща решать вопросы.

Юрист со ссылкой на личные источники утверждает, что ситуация в ЖСК сейчас шаткая, есть долги. В данных «Контур.Фокуса» это пока не отражено: на конец 2020 года на балансе кооператива было почти 150 миллионов рублей, а ответчиком в суде он выступал лишь однажды, проиграв меньше миллиона рублей.

При этом в «НСК-Инвест» всё не так радужно: в арбитраже рассматриваются иски о банкротстве, 22 марта бывшего директора Сергея Степанова, бывшего учредителя, «Компанию С4», и директора учредителя, Владимира Ширикалова, потребовали привлечь к субсидиарной ответственности. Заседание по делу назначено на 6 апреля.

Сам Сергей Степанов утверждает, что переоформление договоров на ЖСК требовалось по закону.

— Там другая форма, кроме жилищно-строительного кооператива, была невозможна. Раньше законы позволяли строить не по этой форме, а потом пришлось переоформляться на ЖСК, — объяснил Сергей Степанов журналисту НГС. К искам он относится спокойно: «Пускай рассматривают, я там ничего не своровал, наоборот, вложил».

Татьяна Посохова, юрист ГК «НСК», в которую входят упомянутые компании и еще несколько застройщиков, заверила, что членам кооператива опасаться нечего.

— Было соглашение, по которому ЖСК обязалось перезаключить со всеми договоры, учитывая внесенную плату. Подтверждение того, что люди расплатились за квартиры, — это договор и бухгалтерские документы. Соглашение позволяет людям прийти и совершенно спокойно, показав бухгалтерские документы, подтвердить свое право на квартиры в этом доме, — пояснила она.

На вопросы об участке и организации проезда жителей Татьяна Посохова отметила, что сданная часть дома — «самостоятельная единица» и жители вправе сами провести межевание и оформить права на землю, со строительством нового подъезда они никак не связаны.

— Если люди заинтересованы в реализации своих прав, они должны об этом заявить и обратиться в НГАУ, в администрацию района для начала решения этого вопроса, — считает юрист компании.

Каким образом на крохотном клочке земли смогут затем ввести «независимый» подъезд без собственного проезда, парковок и благоустройства — видимо, совсем другой вопрос.

Сергей Степанов — известный в Новосибирске застройщик. Помимо ЖСК «НСК-Инвест» и ООО «НСК-Инвест», он владеет «СЗ Эксплуатация»: согласно проектной декларации строящегося подъезда возле НГАУ, компания выступает на проекте генподрядчиком. Ему также принадлежит компания «Многопрофильная клиника» — она еще в 2011 году начала строить комплекс апартаментов Pool House на улице Тополёвой, 5, но до сих пор не закончила.

Сергею Степанову также принадлежит компания «НСК-Недвижимость»: в 2015 году она оказалась в центре скандала с незаконной застройкой дачных земель многоквартирным жильем. Она же построила дома ЖК «Художник», чьи жители осенью прошлого года массово жаловались на недоделки и отсутствие элементарных удобств. Сегодня компания, по данным «Контур.Фокус», находится в стадии ликвидации. В еще одной компании Сергея Степанова, «НСК Девелопмент», в январе 2022 года введено наблюдение.

Еще одной из компаний девелопера, «ЮТН-Строй 2», сегодня совладеет известный строитель Владислав Крючков: рядом с долгостроем на Тополёвой, 5 он построил свой жилой комплекс.