Время покупать: как изменятся цены на недвижимость в 2019 году

В уходящем году на рынке недвижимости произошло сразу несколько событий, определивших развитие отрасли. Так, вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, а ипотечные ставки менялись несколько раз. Аналитики N1.RU выяснили, как изменились цены на жильё в Новосибирске за год, а эксперты рынка рассказали, чего ждать горожанам в будущем.

Главные тренды уходящего года

В последние 12 месяцев на рынке недвижимости Новосибирска наблюдался стабильный рост цен. Стоимость квадратного метра за год среди квартир на первичном рынке увеличилась на 10 %, на вторичном рынке чуть меньше — на 7,8 %.

«Сильнее всего подросли в стоимости объекты в новостройках, особенно у застройщиков с самыми выгодными предложениями по соотношению цены-качества. Квартиры в таких объектах подорожали на 11–12 %», — рассказывает независимый аналитик в сфере недвижимости Сергей Николаев.

По словам эксперта, в уходящем году уменьшилось количество жилья, введённого в эксплуатацию. Президент поставил задачу увеличить объёмы строительства к 2024 году до 120 миллионов квадратных метров ежегодно, но пока в Новосибирской области наблюдается падение темпов ввода жилья. По сравнению с 2015 годом показатели объёма ввода жилья уменьшились почти в два раза.

Ипотечная ставка в течение года также несколько раз менялась. В первые девять месяцев она достигала рекордно низких показателей. Однако в сентябре 2018 года Центробанк повысил ключевую ставку до 7,5 % годовых, что отразилось на ипотеке.

«Несмотря на незначительное повышение ипотечных ставок осенью уходящего года, если сравнивать нынешние показателями с теми, что были ещё 2,5–3 года назад, средний ежемесячный платёж уменьшился примерно на 25 %. Я считаю, это важно, так как всё-таки основное количество квартир приобретается с привлечением ипотечных средств», — объясняет Сергей Николаев.

Рынок новостроек

Основной ценовой тренд на рынке новостроек — резкое увеличение стоимости однокомнатных квартир. Средняя цена такого жилья в Новосибирска выросла на 18,2 % за последние 12 месяцев и составила 3 120 000 рублей. При этом однокомнатные квартиры увеличились в стоимости на 18,7 % за год, «двушки» на 5,7 %, а «трёшки» лишь на 0,2 %.

Сильнее всего за прошедшие 12 месяцев подорожали квартиры в Советском районе — на 41,4 %, в Ленинском — на 38,3 % и в Дзержинском — на 34,4 %. В других районах увеличение цен было не столь значительным. А в Железнодорожном районе стоимость жилья и вовсе снизилась на 3 %.

Аналитики N1.RU на примере Ленинского района объяснили такой резкий скачок цен. 67 % всех объявлений, опубликованных в базе, располагаются всего на пяти улицах Ленинского района: Ивана Севастьянова, проспект Карла Маркса, Серафимовича, Титова и 1-ой Чулымской. Как раз на этих улицах возводятся крупные жилые комплексы и микрорайоны, такие как «Чистая слобода», «Ясный берег» и ЖК «Лето», в которых стоимость квартир выше средней по району.

Квадратный метр в новой однокомнатной квартире в Новосибирске в среднем стоит 58 200 рублей, в двухкомнатной — 60 700 рублей, в трёхкомнатной — 57 700. Темпы роста цен выше всего именно в сегменте новых «однушек» — 10,9 %.

На сегодняшний день средняя цена однокомнатной квартиры в новостройке в Новосибирске составляет 2 220 000 рублей, двухкомнатной — 3 520 000 рублей, трёхкомнатной — 4 630 000 рублей.

Вторичный рынок

Традиционно вторичный рынок подтягивается за первичным, и цены за прошедшие 12 месяцев здесь также подросли. В среднем стоимость готовых квартир увеличилась на 7,2 %, при этом сильнее всего подорожали трёхкомнатные варианты — на 6,4 % за год. Зато двухкомнатные квартиры в Железнодорожном районе показали рекордное падение цены — их стоимость сократилась на 15,2 % за последние 12 месяцев.

Стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире увеличилась на 7,5 % и составила в среднем 64 300 рублей. Чуть значительнее «квадрат» подорожал в двухкомнатных квартирах — на 8,6 %, теперь он стоит 64 200 рублей. Меньше всего цена квадратного метра выросла в «трёшках», динамика составила 6,8 % за год. Сейчас трёхкомнатную квартиру на вторичном рынке Новосибирска можно приобрести по цене 60 900 рублей за квадратный метр.

В отдельных районах Новосибирска колебания цен более значительны. Сильнее всего за 12 месяцев выросла стоимость квадратного метра в Дзержинском(на 10,7 %) и Ленинском (на 10,6 %) районах. А самые незначительные всплески отмечены в Железнодорожном — увеличение на 1,8 %. При этом стоимость «квадрата» не уменьшилась и не осталась на прежнем уровне ни в одном районе Новосибирска.

Таким образом, сегодня в Новосибирске средняя стоимость квартир в новостройках и на «вторичке» различается не сильно. В среднем однокомнатная квартира на вторичном рынке сейчас стоит 2 180 000 рублей, «двушка» — 3 400 000 рублей, а средняя стоимость трёхкомнатной квартиры составляет 4 630 000 рублей.

Как изменятся цены на жильё в 2019 году

Эксперты в один голос прогнозируют увеличение цен на квартиры не только в Новосибирске, но и на федеральном уровне. В уходящем году был принят ряд законов, которые напрямую скажутся на себестоимости строительства, а значит, и на конечных ценах на жильё.

«Я думаю, спрос будет примерно на этом же уровне, что и в уходящем году, а цены, скорее всего, подрастут. Закон о долевом строительстве и введение инструмента эскроу-счетов повысят стоимость возведения объектов. Сейчас обозначено, что проектное финансирование застройщиков будет производиться под 7–9 % годовых. Поскольку дом строится полтора-два года, появятся дополнительные расходы на строительство в пределах 10 %. Рост себестоимости и, в том числе, инфляция приведут к росту цен на жильё», — рассказывает Сергей Николаев.

По словам аналитика, в конце года, после того как Центробанк увеличил ключевую ставку, ипотечная ставка сначала замедлила своё падение, а затем даже немного выросла. Сильно проценты не взлетели, но, тем не менее, их снижение прекратилось.

«Трудно прогнозировать, что будет с ипотечной ставкой в следующем году, ведь всё зависит от ситуации на внешнем рынке. Я склонен думать, что Центробанк будет стараться сдерживать кредитный процент на том же уровне, что и сейчас. Хотя незначительный рост или падение возможны. Ведь президент ставил задачу снизить ипотечные ставки до 8 % к 2024 году», — прогнозирует Сергей Николаев.

Руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Олега Вонарха считает, что популярностью продолжит пользоваться жильё экономкласса, а также небольшие квартиры комфорткласса — площадью от 30 до 70 квадратных метров. Большие квартиры сейчас не популярны, и в следующем году эта тенденция вряд ли изменится. Первое, что покупают в новостройках, — это студии. Данный формат жилья будет также востребован в следующем году.

По словам экспертов, середина уходящего года была оптимальным моментом для покупки недвижимости. Однако пока ситуация на рынке всё ещё остается подходящей для приобретения жилья по сравнению с тем, что было ещё полтора-два года назад. Поэтому и в текущих условиях можно выгодно приобрести квартиру.

«Если покупаете жильё для себя, нужно идти на сделку сейчас, если такая возможность есть. Процентные ставки по ипотеке низкие, поэтому на сегодняшний день выгодно покупать квартиры. К тому же на данный момент нет предпосылок к тому, что цены снизятся. Если рассматриваете покупку недвижимости в качестве инвестирования, торопиться не стоит. Можно немного подождать, осмотреться в поиске подходящих предложений, поизучать рынок в течение одного-двух месяцев. Возможно, появится новый перспективный проект, куда выгодно будет вложить свои деньги», — резюмирует Олег Вонарха.