Запрещают новостройки

В России собираются упразднить практику покупки строящихся квартир. 24 июля на совещании под председательством первого замглавы правительства РФ Игоря Шувалова обсудили новую схему: с 1 января 2016 года деньги дольщиков будут идти не застройщикам, а в банки, которые будут финансировать строительство, а с 2020 года предлагается продавать и вовсе только готовое жилье. Так власти хотят решить проблему обманутых дольщиков. Поправки в закон № 214-ФЗ вынесут на обсуждение осенью. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнала у застройщиков и экспертов, готов ли рынок к таким радикальным изменениям.

Евгений Гаврилов, гендиректор ГК «Химметалл»: «Я думаю, что на данном этапе поправки негативно скажутся на строительной отрасли. Ситуация изменится в худшую сторону, вплоть до того, что совсем будут строить без документов — как сейчас на землях, отведенных под частное строительство. Реформа делается в рамках государственной политики, которая, на мой взгляд, ведет к полному, тотальному контролю двух-трех застройщиков, которые могут тянуть строительные объекты полностью на свои ресурсы. Такого уровня застройщиков у нас практически нет. Нововведение выдавит фактически все местные компании, оставит только крупные финансово-промышленные группы, которые будут диктовать цены на жилье».

Вадим Сухарев, член совета директоров компаний «АКД» и «АКД-Мета»: «Если банк будет обязательным участником этой цепочки, люди, у которых есть деньги и которые могут их вложить, понимая, во что они их вкладывают, лишатся возможности либо заработать, либо сэкономить — это уж как кому нравится, это одно и то же. Понятно, что у них есть риски, но они уделяют этому время, разбираются и идут на эти риски, чтобы получить квартиру побольше или в месте получше.

В общении с различными банковскими структурами, включая госбанки, иногда в формальных беседах, иногда в неформальных, я слышу такие суждения: как только ты пришел на переговоры и сказал, что ты застройщик — это значит уже +2 %, а то и больше. Если банкам скажут сверху, что нужно кредитовать застройщиков дешево, они будут кредитовать застройщиков дешево, но вообще у них это не так. У нас сейчас принципиальная позиция: мы просто не берем банковские кредиты. Такое госрегулирование нас оставит без выбора. Безусловно, банки являются, скорее всего, интересантами в этих мерах, поскольку ну а кто еще?

Люди получат скорее минусы, чем плюсы от этого хода. 2 года — срок возведения объекта, если мы говорим о точечной застройке. Финансирование имеет серьезное смещение во второй год, поэтому рост стоимости составит 10 %, а скорее 15 %. Если же мы говорим о комплексных объектах, то там вообще нельзя мыслить такими сроками: у нас работает 7- или 10-летний бизнес-план, и, конечно, средства людей, которые покупают жилье на первых этапах, мы используем в развитии площадки, поэтому сложно так огульно прогнозировать, на сколько может увеличиться стоимость 1 кв. м жилья в такой формуле».

Валентин Тиунов, директор девелоперской компании «Система»: «На мой взгляд, это приведет к резкому сокращению объемов строительства. На региональных рынках застройщики, располагающие финансовыми ресурсами либо финансовой прозрачностью для того, чтобы аккредитоваться в уполномоченных банках во время переходного периода, составляют проценты от общего объема.

Бесспорно, реформа будет иметь свои плюсы с точки зрения ухода с рынка недобросовестных игроков и уменьшения количества обманутых дольщиков, но они проявятся только через несколько лет. А несколько лет отрасль будет переживать драматические изменения.

Останутся только сильнейшие единичные игроки, которые будут развивать преимущественно тиражированные проекты эконом-класса и небольшое количество объектов класса "бизнес" и "делюкс". То есть рынок будет еще более сегментирован, причем сегментирован по его полярным отметкам. Можно предположить, что объекты по этой схеме будут дорожать, их число будет иметь тенденцию к резкому сокращению, соответственно, платежеспособный спрос тоже будет естественным образом сокращаться».

Иван Сидоренко, директор ООО «Энергомонтаж»: «Проблема долевого строительства и обманутых дольщиков является проблемой № 1 на строительном рынке. С одной стороны, мы придем к тому, что эта проблема у нас исчезнет, с другой стороны, нам тогда надо прогнозировать и планировать другие меры для поддержки строителей, потому что деньги дольщиков вместо банковских кредитов — это, безусловно, большое подспорье для финансирования строек. Если подойти взвешенно к этому вопросу, то, на мой взгляд, эту идею поддержат многие добросовестные строители.

Введение банка во взаимоотношения застройщика и инвестора мне пока непонятно — это забюрократизирует саму систему. И насколько это будет плюсом, сложно сказать. Я пока вижу больше минусов, так как ситуация не прозрачна, и непонятно, как это будет выглядеть. И сколько будет банк брать? Если это будет 1–2 % — это одно, если банк захочет больше за свои услуги — это совсем другое».

Владимир Мартыненков, директор ООО НИСК «Метаприбор»: «У меня такое впечатление, что у нас депутатский корпус живет в другой стране. Если бы денежные ресурсы в стране были доступны и дешевы, версия работы через банк была бы приемлема — во многих странах это есть. А вот банкам это нужно, заниматься еще и контролем? Даже самые продвинутые банки все равно не глубоко знают вопросы проектного финансирования. Что они будут контролировать и как?

Предлагаемый способ труднодостижимый и приведет к тому, что жилье будет очень дорого и недоступно. Я думаю, минимум на 30 % в среднем будет увеличение».

Валентина Червова, корпоративный директор концерна «Сибирь»: «Государство достаточно продолжительное время целенаправленно двигается в этом направлении, поэтому, скорее всего, реформа будет проведена. При сегодняшних ставках и сроке строительства жилого дома от 1,5 до 2 лет для крупных надежных строительных компаний себестоимость возрастет от 25 до 35 %. Многие мелкие и средние строительные компании, скорее всего, уйдут из бизнеса, так как его маржинальность резко упадет, в связи с этим сократятся предложения на строительном рынке, что опять же приведет к росту цен. Возможно, это решит проблему возникновения новых обманутых дольщиков, но никак не решит проблемы дольщиков существующих.

Реформа выгодна банкам: одновременно они смогут кредитовать и застройщика, и покупателей квартир, создавая себе таким образом двойной поток прибыли. Вопрос в том, смогут ли покупатели оплачивать этот "поток", так как для конечного ипотечного покупателя стоимость квартиры возрастет уже не на 25–35 %, а еще и на разницу в ипотечных платежах от этого удорожания, увеличивая тем самым суммы платежей по его кредиту.

Если не будет предпринято никаких кардинальных мер по резкому снижению стоимости заемных ресурсов как для застройщиков, так и для населения, то объем ввода жилья после проведения этой реформы упадет, доступность уменьшится, как и общая платежеспособность населения, что отрицательно скажется на экономике в целом».

Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости: «По большому счету, направление правильное, но это приведет к монополизации рынка и удорожанию. Останется из 200 или 300 компаний 20. Сначала, если банковская гарантия стоит 4 % в год, а дом строится 2,5 года, — это как минимум на 10 % удорожание. А после монополизации, когда объем предложения уменьшится, а спрос останется тот же самый, — еще на 10 %.

Во-вторых, я думаю, к 2020 году не достроят всё, что сейчас строят, и оно вполне может оказаться брошенным. В-третьих, народ массово будет переходить на жилищно-строительные кооперативы, т.е. государство вообще перестанет контролировать некоторую часть рынка. Положительное — наконец мы обретем ситуацию, которая происходит во всем мире: сначала строим, потом продаем».

Лиза Пичугина
Фото depositphotos.com