Журналист Алина Севастьянова съездила на интервью к одному из крупнейших застройщиков Новосибирска Игорю Юрьевичу Белокобыльскому, генеральному директору ГК «Стрижи». Мы поговорили о бизнесе по-сибирски, смерти рынка недвижимости, гетто Новосибирска, апокалипсисе и хуманизации Новосибирска. Что из этого получилось — читайте в нашем материале.
Про смерть рынка недвижимости
Рынок недвижимости перерождается, где перерождение означает сначала смерть, а затем возможность обрести новое дыхание. Строительный рынок умудрился дольше всех сопротивляться веяниям рыночного общества. Еще в середине 2000-х годов первую скрипку здесь играли выходцы из так называемого советского индустриального сектора, для которых главной целью были квадратные метры любой ценой, а интересами покупателей там даже и не пахло. Потребительские требования и ожидания общества развивалась, накапливалась, а строители отвечали на эти ожидания по-жлобски.
И это проявлялось всюду, начиная от экстерьера и интерьера и заканчивая выполнением своих обязательств по срокам и качеству. Как ни печально, общество будет расхлебывать это очень долго.
Про проектное финансирование и брак по расчету
После принятия изменений к 214 ФЗ в 2014 году, в результате которых появилось общество взаимного страхования, начался что ни год, то новация. На каком-то моменте я перестал в это вмешиваться и ездил в Москву, только для того чтобы быть в курсе. Благодаря этому еще за полтора года до введения закона о проектном финансировании со счетами эскроу мы эту новеллу узнали, и, если честно, идея мне показалось слишком бредовой, чтобы быть реальностью.
Однако с 1 июля 2018 года закон о проектном финансировании со счетами эскроу вступил в силу. Что мы получили? Алгоритма нет, финансовая система и строители не готовы — и это еще в 1000 раз хуже, чем брак по расчету.
Про мину замедленного действия и Ноев ковчег
На 1 марта 2020 года ЦБ по РФ опубликовал статистику, в соответствии с которой в Новосибирской области было 35 проектов, имеющих счета эскроу, в то время как обычно в работе было чуть менее двухсот проектов.
Отрасль очень осторожно к этому подходит, хотя бы потому что у нее нет финансовых компетенций, но есть традиции фондирования у населения, что гораздо проще. В конце концов, те люди, что кладут кирпичи, совершенно точно не умеют мыслить изощренными финансовыми моделями, которые могут убедить кредитный комитет банка. Так и у банкиров тоже нет компетенций, понимания строительной отрасли, людей и обязанностей. Но для строителей эта ситуация обязательная, а для банкиров факультативная: можешь входить, а можешь не входить. Не нравится и, значит, не надо. На самом деле это интересно только ПАО Сбербанку и АО «Дом.рф». Частные банки на этом празднике жизни — лишние.
«Стрижи» построили свой Ноев ковчег: наши 80% проектов финансируются проектно, со счетами эскроу. 1 июля вводим последний объект по старому законодательству. Изменения приведут к резкому сокращению количества новых стартапов по новым условиям. При этом, с другой стороны, государство накачивает ликвидностью: снижение ключевой ставки до 4,5% обязано привести к очередному падению, в том числе, ипотечных ставок. Это ещё более оживит спрос. Это самая лучшая мера, которую нужно было сделать, чтобы отрасль поддержать. Но спрос есть, а предложение сокращается. Чтобы завтра продавать, нужно было начать строить в 2018 году, а количество этих строек у крупных застройщиков подходит к концу.
Про жаркий год
Наличие мелких игроков, которые строили один объект, мотивировало. Они придумывали много разных затей, которые оказывались очень даже интересными, постоянно держали в тонусе. Но небольшим компаниям этот ров проектного финансирования не перепрыгнуть. Всё это может вылиться в истерику покупателей, когда ждут падения цен или резкого взлета, и в коллективный психоз, который ведет к ошибочным решениям. Ближайший год точно будет жарким, мы часто регистрируем сделки, которые проходят за сутки. А потом начнет остывать. Мне бы очень хотелось, чтобы мой бизнес сохранился на рынке, где главные — покупатели, а не продавцы.
Про офлайн и апокалипсис
Это время нам переносить легче, потому что еще в 2014 году «Стрижи» стремительно начали наращивать цифровую составляющую: дистанционные сделки и сервис, цифровой маркетинг. Теперь эти факультативные игрушки мы превращаем в элементы боевого бизнеса. И когда нас резко закрыли на карантин, понадобился всего один день, чтобы перестроить систему. Уже вечером этого дня мы зарегистрировали первый договор в этих условиях. Мне кажется, «Стрижи» могут торговать даже в апокалипсис. Эффективность в 100 раз выше, когда ты на zoom — не пьешь кофе, ни с кем не болтаешь, нет этих отвлекающих моментов. Коронавирус четко показал некий вектор будущего общества, где отвалится огромное количество привычек, а часть оффлайн-привычек уйдет в никуда.
Про болячки, гетто и любовь
К сожалению, в некоторых районах Новосибирска идет формирование асоциальной среды. Эта болячка есть. Когда Новосибирск от нее избавится, он станет по-настоящему счастливым. Люди, которые оказались в этих локациях, зачастую совершили потребительские просчеты по наивности, и они не заслуживают такой судьбы.
Я люблю Новосибирск. Наш город похож на растущего подростка. У него быстро штанишки рвутся, становятся маленькими. Тот драйв, с которым развивается город, я мало где встречал. Если кто-то начнет говорить, что у нас серый город, я предложу ему вернуться в 1988 год, вспомнить, каким Новосибирск был безликим и внешне неперспективным. Сейчас есть ряд благоустроенных пространств, которые приобрел наш город только благодаря предпринимателям и их любви к городу. Это точно делается не за нефтяные доллары или из федерального бюджета, это делается по инициативе людей и их ресурсами. И это фееричное отличие от других крупных мегаполисов страны.
Про то, что в Новосибирске две беды
У нас огромные массивы в субцентральной части города заполнены частным сектором. И эта проблема город может взорвать. Если что в Новосибирске безобразно, так это частный сектор. Да, право на частную собственность есть и должно быть. Но если бы была реновирована эта часть, то город смотрелся бы в 1000 раз благороднее. Мы, с одной стороны, строим крупные спортивные объекты и коллайдер, а с другой — висят трусы ситцевые в горошек. С моей точки зрения, центр города должен быть сити, деловой частью. Жить там необязательно.
А мест замечательных в городе море! У нас есть четко сформированная атмосфера, и в этом смысле в Новосибирске каждый кусочек даже в современной застройке — он самостоятельный: Академ, зоопарк, Котовского, Богдашка.
Про Новосибирск и цифровое общество
Нынешняя встряска, которую принес коронавирус, — это звоночек. Индустриальное общество закончилось давно, постиндустриальное подходит к концу. И сейчас с другими канонами, способами организации бизнеса, паттернами поведения людей начинается цифровое общество. Наш город на 100% годится в лидеры этого цифрового мира и общества. Тут очень много молодых людей с мозгами, амбициями, творческим потенциалом реализуют себя. Кое-кто даже начал возвращаться из Москвы, из-за границы. Мы вместе построим город, пространство, где будем жить, гулять, развлекаться. Дадим возможность нашим детям получать образование, становится культурными, реализовывать лидерские амбиции.
