Недвижимое лето

Цены на жилую недвижимость этим летом ползли вверх со скоростью улитки. Аналитики «Сибакадемстрой Недвижимость» насчитали всего 0,2 % и думают, что такие цифры сложно назвать ростом. Всего, по их данным, средние цены выросли в этом году не более чем на 2,3 %, что существенно ниже уровня инфляции. Сейчас основная масса продавцов — это те, кто хочет взамен своего жилья купить лучшее. Поэтому им рост цен совершенно невыгоден, ведь тогда вырастет и стоимость квартиры мечты. Корреспондент НГС.НОВОСТИ узнавала, отразится ли рост цен на стройматериалы на стоимости квартир в новостройках и как будут расти цены на вторичное жилье до конца года.

За 3 летних месяца средняя цена предложения на вторичном рынке выросла на 0,2 %, что и ростом назвать нельзя, так как находится в пределах статистической погрешности. К такому мнению склоняются в аналитическом центре «Сибакадемстрой Недвижимость», по данным которого, всего с начала года средняя цена за метр выросла на 2,3 %, и это существенно ниже инфляции. Другое мнение в компании Rolband&Partners: ее директор по маркетингу Александр Астахов сообщил, что за лето цены на жилье выросли на 1,34 %, а средневзвешенная цена квадратного метра в многоквартирных домах достигла уровня 52,45 тыс. руб. «Это средние показатели. Например, в сегменте многокомнатных квартир наблюдаются отрицательные величины роста с начала месяца», — продолжает директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов, оценив летний рост как 1,5 %.

«Изменения произошли преимущественно за счет значительного роста в сегменте 1-комнатных и 2-комнатных квартир. На 3-комнатные квартиры цена осталась на уровне 40 тыс. руб. за квадратный метр, а вот стоимость 4-комнатных квартир значительно снизилась».

В Rolband&Partners подсчитали, что к сентябрю Новосибирск пришел со следующим уровнем цен за кв. м: 1-комнатные квартиры — 54,62 тыс. руб. (в июне 54,13), 2-комнатные квартиры — 51,79 тыс. руб. (в июне 51,15), 3-комнатные квартиры — 51,65 тыс. руб. (в июне 51,16). Самые низкие средневзвешенные цены за 1 кв. м наблюдаются в сегментах 3-комнатных квартир в Первомайском, Кировском и Калининском районах — 38,6; 41,17 и 42,66 тыс. руб. соответственно.

Особенностью нашего региона Олег Харченко из ЦАН назвал преобладание встречных обменов в структуре заявок продавцов, то есть «продам, если куплю». Поэтому основную часть спроса (70%) по-прежнему составляют сделки в ценовом диапазоне от 1 млн до 2,5 млн руб. Руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова уточнила, что люди берут небольшие ипотечные кредиты, а потому повышенным спросом пользуются 2- и 3-комнатные квартиры в хорошем состоянии с хорошей транспортной доступностью — для улучшения жилищных условий, а также недорогие новостройки от проверенных застройщиков — для первого жилья.

По данным Татьяны Казаковой, среднее время экспозиции для вторичного рынка сейчас составляет порядка 150 дней. Для сравнения — на растущем рынке в 2007–2008 годах оно составляло порядка 110 дней, а в кризисное время доходило до 180.

Единогласно в агентствах недвижимости говорят о том, что рост стоимости строительных материалов не повлияет на ценник новостроек этой осенью. Основным определяющим фактором при формировании цены риэлторы называют спрос на жилье в целом и уровень цен на вторичном рынке. Ни тот, ни другой фактор в настоящее время не способствуют резкому росту цен на строящееся жилье. «Доля цемента в себестоимости жилья составляет лишь порядка 4 %, но когда происходит повышение цен на него, застройщики сразу начинают говорить о том, что они просто вынуждены поднимать вслед за этим и свои цены.

Для изменений на рынке требуется только повод, и его успешно находят при наличии конъюнктуры спроса. Если будут двое желающих на одну квартиру, то цена изменится в любом случае», — уверен Олег Харченко.

Большой рост цен и колебания на рынке не выгодны ни покупателям, ни, как ни странно продавцам, так как на рынке 80 % сделок проходят с альтернативной покупкой, рассказывают в компании «Доктор Ключ». «Я считаю возможным небольшой рост до 1–2 % до конца года, и то в сегменте эконом-класса, что будет в целом необременительно для совершения сделок для всех сторон», — думает Илья Балахонов.

Олег Харченко не сомневается в том, что продавцы всегда готовы повышать цены, а вот готовы ли к этому покупатели — серьезный вопрос. По его мнению, общая нестабильность на финансовом и валютном рынке может привести к тому, что многие инвесторы будут активизироваться на рынке недвижимости, подстегнет увеличение спроса и предвыборная ситуация. «Впрочем, заработать на этом не удастся, так как большинство продавцов вернут свои деньги на рынок недвижимости. Также мы не ожидаем значительных изменений в спросе на жилье в сегменте свыше 5 млн рублей», — поделился Олег Харченко.

Татьяна Казакова сообщила, что уровень цен на жилье не достиг докризисных показателей, а значит, многие продавцы «спекулятивных» квартир еще ждут своего часа, тем более что уровень арендных ставок позволяет «отбивать» промедление. «Основная масса продавцов — это те, кто хочет взамен своего текущего жилья купить другое, лучше. Им рост цен совершенно не выгоден, ведь вместе с ростом цен на их квартиру вырастет цена и на квартиру их мечты, пропорционально вырастет и доплата», — говорит Татьяна Казакова. По ее мнению, предпосылки к росту цен есть, но он вряд ли будет активным, а значит, с большой вероятностью к концу года цена квадратного метра не превысит 55–56 тыс. руб.

Елена Сафронова

Фото Татьяны Кривенко