Сергей Николаев: «Никто банки кормить не собирался»

В феврале мэрия выдала два разрешения на строительство 12-этажных домов индивидуальным предпринимателям. Оказалось, что обе высотки — очередные этапы застройки микрорайона «Дивногорский», а один из предпринимателей — соучредитель ООО «Дивногорский». Аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев объяснил, зачем крупному застройщику распадаться на отдельные ИП и насколько это безопасно для покупателей квартир.

После отмены возможности напрямую привлекать деньги дольщиков и практически ликвидации жилищно-строительных кооперативов, застройщикам пришлось задуматься о том, какую бизнес-схему выбрать для продолжения работы.

В профессиональной среде существует мнение, что новый закон — результат банковского лобби: банки будут получать дополнительные дивиденды, практически ни за что не отвечая. Но мало того, что банковский контроль стоит денег, ещё и не все компании смогут пройти через сито банковского отбора. На наших глазах произошло банкротство нескольких крупных компаний при действующем проектном финансировании, но эскроу-счетов ещё не было, и появились и обманутые дольщики.

У всех в этом процессе разные задачи: у банков и застройщиков — получить прибыль, у государства — защитить потенциальных инвесторов. И эти цели часто вызывают противоречия.

У частных строительных компаний нет задачи обеспечить население дешёвым жильём и вводить в эксплуатацию по 120 млн кв. м жилья в год. Скорее наоборот: чем меньше ввод, тем выше цена. Поэтому у них есть возможность выбирать, сколько строить и по каким лекалам. И многие пошли по пути «будем строить на свои, сколько сможем» — никто банки кормить не собирался.

Готовое жильё крупные компании продавали и раньше, тот же «Энергомонтаж»: заходи и живи, для военных даже кухню оборудовали. Но это хорошо работает, только если нет конкурентов: когда рядом появились другие застройщики с квартирами по более низким ценам, компания приняла общие правила.

Для людей, которые работают в строительном бизнесе, строительство — это серьёзные деньги: иногда всё, что было накоплено. Чтобы не брать кредиты, они вынуждены аккумулировать все свои средства. Если привлекать проектное финансирование банка, никто ни с кем договариваться не будет. Поэтому компании, которые решили строить на свои, поделились на две группы: крупные предприятия, такие как ТДСК и «Зелёный дом», уже строят на свои и продают готовое жильё, а предприятия поменьше, у которых нет таких объёмов, будут строить через ИП и продавать квартиры напрямую от собственников фирм.

Строительство многоквартирных домов по ИП может ассоциироваться с трёхэтажками на Прокопьевской и множеством проблем. Но так же работает и известная компания ИСК «Русь»: владелец компании Владимир Рыбаков все документы оформляет на себя, а компания выступает техническим заказчиком. Сегодня получили разрешения на строительство многоэтажных домов ещё несколько ИП.

Известно, что застройщик в течение 5 лет должен делать гарантийный ремонт, если это связано с качеством строительства или с нарушением технологии, но эти затраты всё равно не соизмеримы с затратами при банкротстве. В этом случае застройщик теряет всё, а предприниматели не будут рисковать таким образом.

Для покупателя квартиры это даже лучше, чем вложение в защищённую банком стройку: это готовое жильё, причём без истории. Если сейчас ты покупаешь готовое жильё, то среди бывших владельцев могут быть несовершеннолетние дети, кто-то из владельцев может находиться в местах не столько отдалённых либо быть недееспособным. А здесь предыдущих собственников, кроме самого застройщика, нет — это один из самых надёжных вариантов. Разумеется, нужно помнить, что покупать в этом случае можно только зарегистрированную квартиру по договору купли-продажи — все другие схемы лучше обходить стороной как потенциально мошеннические.

Я по точке зрения ближе к омбудсмену Борису Титову, который считает, что власть захотела защитить дольщиков, но непродуманными действиями с большой вероятностью может их обмануть. Принятый в конце прошлого года закон, мягко говоря, сыроват, и самые важные поправки, такие как возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов или условиях, при которых компаниям всё же разрешат привлекать деньги дольщиков при достройке уже начатых проектов, ещё не оговорены. Поэтому нам остаётся только уповать на надёжность строительных компаний.